Kończą się prace nad projektem nowej ustawy inwestycyjnej, autorstwa Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa. W sposób rewolucyjny zmieni ona prawo budowlane oraz ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kto będzie mógł ubiegać się o wydanie decyzji?

Obecnie o decyzję WZ może ubiegać się każdy. Wedle planowanych zmian decyzja będzie mogła zostać wydana wyłącznie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu. Także przeniesienie decyzji będzie możliwe wyłącznie w całości na rzecz nowego właściciela lub użytkownika wieczystego.

Termin ważności decyzji

Wedle projektu, decyzja o warunkach zabudowy będzie wygasała z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ona ostateczna, jeżeli w tym okresie organ I instancji nie wyda na jej podstawie pozwolenia na budowę. To ograniczenie czasowe ma dotyczyć również decyzji wydanych przed dniem wejścia w życie ustawy inwestycyjnej.

WZ na obszarze zabudowanym

Projekt głosi iż decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie dla terenów znajdujących się na tzw. obszarze zabudowanym. Rada gminy będzie wyznaczała obszar zabudowany w drodze uchwały, która będzie aktem prawa miejscowego. Obszar taki ma cechować się w pełni wykształconą, zwartą strukturą funkcjonalno-przestrzenną. W praktyce oznacza to, że na takim obszarze przeważać powinny nieruchomości zabudowane oraz musi istnieć możliwość określenia funkcji dominującej. Granice obszaru wyznaczane będą w odległości od 50 do 100 metrów od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków znajdujących się na analizowanym terenie.

Dominująca funkcja

Jak wynika z Projektu. wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wedle nowego projektu będzie możliwe wtedy kiedy funkcja zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej będzie zgodna z dominującą funkcją zabudowy terenów, znajdujących się na analizowanym obszarze lub będzie służyć funkcji dominującej. Nie zostały jednak określone przesłanki, których spełnienie warunkowałoby uznanie którejś funkcji za dominującą. Planuje się, że zaostrzeniu ulegną niektóre aktualnie obowiązujące przesłanki, np. dostęp do drogi publicznej czy do uzbrojenia teren. Za zbędną natomiast uznano przesłankę dobrego sąsiedztwa.
W świetle proponowanych zmian należy uznać, że jeśli dany obszar nie będzie spełniał warunków, by uznać go za teren zabudowany, nie uzyska się dla niego decyzji o warunkach zabudowy. Wprowadzenie powyższych zmian może zatem znacząco utrudnić inwestowanie na terenach bez miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Inne zmiany

Projekt zakłada także, że poszerzony zostanie katalog robót budowlanych, które nie będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Katalog takich robót został przede wszystkim poszerzony o parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty lub przydomowe ganki, a także o parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni nieprzekraczającej 35 m².
Dodatkowo jak wynika ustawodawca planuje wprowadzić zasadę, zgodnie z którą pozwolenie na budowę musi obejmować całe zamierzenie budowlane oraz dotyczyć całego terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy, na podstawie której jest wydawane. Zmiany te mogą szczególnie dotkliwie uderzyć w deweloperów Co więcej, do art. 33 Prawa budowlanego dodany został ust. 1a, zgodnie z którym pozwolenie na budowę udzielane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy obejmuje teren, dla którego określono warunki zabudowy.

Ustawodawca zakłada także podział projektu budowlanego na projekt inwestycyjny – podlegający weryfikacji przez organ administracji publicznej – i projekt techniczny, za który wyłączną odpowiedzialność przejmie projektant.  Zgodnie z założeniem ustawy takie rozwiązanie umożliwi przeprowadzenie całego procesu sprawniej i szybciej.

Wprowadzenie nowych przepisów

Na chwilę obecną projekt zakłada, że do postępowań w przedmiocie wydania decyzji WZ, wszczętych i niezakończonych do dnia wejście w życie ustawy, zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe. Wyjątkiem będzie wspomniana regulacja, wprowadzająca „termin ważności” decyzji WZ.

Dodatkowo w okresie 3 lat od wejścia w życie ustawy, w przypadku braku odpowiedniej uchwały rady gminy wyznaczającej obszar, dopuszczalne będzie określenie warunków zabudowy na podstawie przepisów dotychczasowych.
Aktualnie projekt ustawy jest w fazie uzgodnień międzyresortowych i trudno przewidzieć datę jego wejścia w życia ani to w jakim stopniu jeszcze ulegnie zmianom. Ustawa ma zacząć obowiązywać w ciągu 14 dni od daty jej publikacji.